Terrain d'entente

Ce que vous devez savoir sur les servitudes qui donnent à d’autres l’utilisation de votre propriété

Illustration de Michael Klein

Les problèmes de Larry LaSov ont commencé il y a trois ans lorsqu'il a acheté la maison de ses rêves à Glyndon, dans le Maryland, à 20 kilomètres au nord de Baltimore. LaSov avait certes plusieurs raisons d’acquérir le Colonial de quatre chambres sur 11/3, mais il était peu probable que celui-ci ait attiré le plus d'attraits: son agent immobilier lui a parlé d'un contrat d'utilisation de la propriété existant, connu sous le nom de servitude. l'État maintient un peuplement de cornouilleries, d'érables et de chênes centenaires, qui sépare la pelouse de LaSov de celle de son voisin. "Nous étions ravis quand ils ont dit que nous ne pouvions pas les toucher", a déclaré LaSov. "Cela voulait dire que personne d'autre ne le pouvait non plus."

L'enthousiasme du CPA, âgé de 49 ans, a considérablement diminué, mais quelques mois après son arrivée, un camion transportant environ 250 jeunes arbres a été planté à côté du peuplement d'arbres existant, rampant plus loin sur sa pelouse. C'est alors que LaSov a découvert que le droit de l'État sur sa propriété allait bien au-delà des arbres existants. Il incluait également 30% supplémentaires de son lot. "La servitude arrive à moins de 15 mètres de ma maison", a déclaré LaSov.

Depuis lors, LaSov a dépensé des milliers de dollars et d'innombrables heures en litiges juridiques pour tenter de récupérer davantage de son lot, sans succès. Pendant ce temps, à mesure que les arbres se multiplient et que la surface de pelouse diminue, la valeur de sa maison a diminué d'au moins 10%. "Si seulement j'avais su", se lamente LaSov, "je n'aurais jamais acheté la maison."

Illustration de Michael Klein

Attention aux acheteurs

La servitude de conservation qui sévit dans LaSov est l’un des nombreux types de servitudes dont les propriétaires doivent s’inquiéter. En termes simples, une servitude confère à une personne autre que le propriétaire le droit d’utiliser ou de céder une partie spécifiée du terrain à une fin particulière.

Aux États-Unis, de nombreuses propriétés résidentielles ont été mises en place il y a plusieurs décennies. Celles-ci longent généralement les limites de la propriété ou empiètent sur des terrains de quelques mètres et sont réservées aux sociétés de gaz, d’électricité et de téléphonie pour l’installation et l’entretien de leurs câbles, conduites et poteaux. Dans certains cas, cela peut signifier des visites fréquentes de camions de réparation et d’équipages. Les servitudes d’alimentation en eau, d’évacuation des eaux pluviales et d’entretien des égouts sont encore plus intrusives, car elles peuvent parfois traverser une cour. Si un tuyau d'égout se casse, par exemple, une cour entière ou même une allée peut être déchirée pour le réparer. Et les servitudes les plus gênantes sont peut-être celles qui donnent le droit à un voisin d'utiliser une partie d'une propriété adjacente parce que son allée la traverse - un phénomène fréquent sur des propriétés de forme irrégulière et des lots de drapeaux (qui sont séparés des routes par des lots environnants).

La plupart des servitudes d'utilité et de conservation existent à perpétuité et sont transférées de propriétaire à propriétaire. D'autres servitudes, telles que l'accès d'un voisin à une bande de votre arrière-cour pour accéder au sien, peuvent avoir une durée de vie limitée et peuvent être résiliées ou renégociées à intervalles réguliers. Dans tous les cas, disent les experts, les acheteurs de maison devraient tout savoir sur les servitudes sur une propriété avant d’accepter de l’acheter - sinon ils risqueraient des maux de tête. Si un propriétaire bâtit à son insu, bloque l'accès au site ou utilise de manière inappropriée un terrain sur lequel une servitude existe - aussi innocemment soit-il - peut en résulter des amendes coûteuses et l'obligation de revenir à des améliorations coûteuses de la propriété. "Nous avons constaté cas après cas où la résolution d'un problème de servitude après le fait est coûteuse, voire impossible", a déclaré Alan Hummel, vice-président de l'Appraisal Institute, un groupe professionnel de Chicago.

Illustration de Michael Klein

Découvrir les servitudes

Souscrire une assurance titres de propriété tout en négociant l'achat d'une maison est une bonne première étape pour rechercher des informations sur les servitudes et vous protéger contre les problèmes de servitudes futurs. Ceci est souvent vendu comme un "package package" avec l'assurance du titre du prêteur, les sociétés de prêt hypothécaire obligeant les acheteurs de maison à acheter pour obtenir un prêt. Sur une maison de 200 000 dollars, par exemple, l’assurance du prêteur pourrait coûter 800 dollars; titre d'assurance propriétaire seulement, 1 000 $; ou une police combinée de 1 050 $ (tous les frais ponctuels). L'assurance titres du prêteur couvre la banque pour le montant de l'hypothèque, tandis que l'assurance titres du propriétaire protège le propriétaire pour la valeur totale d'un bien.

Le rapport de titre de l'assureur, qui examine attentivement l'acte de propriété pour s'assurer qu'il est libre et clair de changer de mains, doit également indiquer les droits - et doit noter toutes les servitudes qui s'y rattachent. La plupart des servitudes sont mises en lumière de cette façon, mais avec l’assurance de propriété du propriétaire, si une servitude problématique est négligée pendant la recherche du titre et revient plus tard, le propriétaire peut être remboursé du montant que la propriété a été dévalué. (Une telle assurance titres ne couvrira toutefois pas le coût des travaux qui pourraient devoir être annulés.)

Si la recherche de titre indique que des servitudes sont attachées à l'acte, l'étape suivante consiste à obtenir une copie des documents de servitude réels. La compagnie d’assurance titres peut être en mesure de les fournir, moyennant des frais; ou ils peuvent être obtenus au registre local ou au greffier des actes (ou appelez votre mairie ou le palais de justice du comté pour obtenir le nom du bureau municipal qui détient ces documents).

Chaque fois qu'une servitude sur le rapport de titre soulève des inquiétudes ou est source de confusion, vous pouvez consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour réviser le libellé. Un exemple de servitude «à drapeau rouge» serait un accord d’allée partagée sans disposition d’entretien. Selon la nature de vos préoccupations, vous devrez peut-être alors engager un évaluateur ou un géomètre (pour régler les problèmes de limites, par exemple), un ingénieur civil (pour évaluer une servitude d'utilité publique) ou un spécialiste de l'environnement (s'il s'agit d'une zone de conservation ou les droits géologiques sont en cause). Sous votre direction, ces professionnels peuvent examiner de près les cartes publiques et les levés géologiques publics pour en savoir plus.

Mais un rapport d’assurance titres n’a pas toujours à révéler chaque servitude, prévient Elisa Cavalier, avocate générale de la Pittsburgh History and Monuments Foundation. À Waco, au Texas, par exemple, l'un des clients de la courtière immobilière Diane Wilson a été sous le choc quand elle était sur le point de mettre sa maison en vente. "Il y avait une servitude d'autoroute sur elle dont elle n'avait pas entendu parler", dit Wilson. Le département des transports du Texas avait des enregistrements de la servitude, mais personne d'autre n'en avait. "Nous ne l'avons pas découvert jusqu'à ce qu'ils mettent des participations dans sa cour", déclare Wilson. "Et elle a découvert qu'ils avaient l'intention de l'utiliser pour transformer une route à deux voies en une route à quatre voies."

Dans certains États, et en particulier dans les zones rurales, le titre ne doit pas obligatoirement indiquer les systèmes d'égout souterrain ou d'égout pluvial, les servitudes routières ou les droits géologiques. "Vous devrez peut-être faire appel à un professionnel familiarisé avec ces servitudes pour effectuer une recherche séparée de cette information", a déclaré M. Cavalier.

Ne rien laisser au hasard

Il est tout aussi difficile de localiser les servitudes existantes que de négocier une nouvelle avec un voisin. Il est essentiel que l'acte rédigé soit extrêmement précis sur les termes de la servitude, un conseil que, selon les experts, les propriétaires ignorent souvent. Par exemple, une allée partagée doit spécifier clairement ses dimensions, son entretien et son degré d'utilisation. Ceci afin d'éviter toute irritation future si le gentil voisin qui a signé le contrat de servitude initial vend la maison à une personne moins soucieuse de se garer sous la fenêtre de sa cuisine. "Si la servitude est suffisamment précise et qu'elle est manifestement abusée, le propriétaire pourra peut-être poursuivre le voisin en justice", a déclaré l'avocat de l'immobilier James V. Magee Jr., pratiquant dans l'Ohio et le Kentucky.

Tout comme pour l'achat d'une maison ou des problèmes avec une servitude, le meilleur moyen pour quiconque négocie ou donne une servitude est d'engager un expert approprié pour gérer les problèmes liés à la servitude. C'est ce qu'Anthony Corapi a fait lorsqu'il a vendu une servitude d'accès à son voisin au prix de 10 000 dollars en 1993. Son domicile, au bout d'un cul-de-sac à Knoxville, dans le Tennessee, était le fond d'une maison en façade. une rue voisine. Le propriétaire voulait accéder à l'arrière de sa propriété en coupant un coin de la cour avant de Corapi. L'accès à cette partie de sa propriété ne semblait pas déraisonnable à Corapi, mais il craignait que son voisin, ou quelqu'un à qui appartient la maison plus tard, construise une nouvelle maison à l'arrière du terrain. "Ils ont dit qu'ils voulaient juste un moyen plus facile de travailler dans la cour, mais je ne voulais pas rentrer chez moi un jour et voir une fondation couler", dit-il.

Corapi a payé 500 $ à un évaluateur pour évaluer la valeur de la servitude pour son voisin, ainsi que la perte de valeur de ses propres biens. L'évaluateur a également fourni à l'avocat la langue à utiliser pour rédiger la servitude, notamment en précisant la taille de l'accès et son objectif. Parce que Corapi a agi avec tant de conscience, lorsqu'il a mis sa maison en vente des mois plus tard, la servitude n'était pas un problème. "J'avais le sentiment d'être un bon voisin, mais j'avais également protégé mon investissement et la valeur de la propriété pour les futurs propriétaires", a déclaré Corapi. "Et les 10 000 $ n'étaient pas mal non plus."