Des rénovations qui vous rapportent de l'investissement

En tête de liste: cuisines et salles de bain. Les piscines coulent au fond, cependant.

Illustration de Sarah Wilkins

Illustration de Sarah Wilkens

C'est la question fondamentale à laquelle sont confrontés tous ceux qui se sont déjà lancés dans la rénovation: quelle est ma probabilité de récupérer l'argent lorsque je vends ma maison? Il n’ya pas de réponse simple, car ce que l’acheteur peut être disposé à payer dépend de nombreux facteurs, du choix du projet aux matériaux que vous utilisez, en passant par la valeur des autres maisons de votre quartier. Mais il est important d’avoir une idée de la valeur de vos améliorations. Si vous voulez investir plus que ce que vous pouvez espérer récupérer parce que vous aimez votre maison et que vous prévoyez y vivre longtemps, c'est très bien. Mais tenez compte des consignes suivantes et vous éviterez des surprises désagréables au moment de placer le panneau For Sale sur la pelouse.

Des projets qui paient
Tous les projets de réaménagement ne sont pas créés égaux. "Les gens qui achètent une maison se tournent d'abord vers les cuisines et les salles de bain", déclare Kermit Baker, directeur du programme de réaménagement du futur au Joint Centre for Housing Studies de l'Université Harvard. Ainsi, bien que ces salles puissent être les plus coûteuses à refaire, elles sont plus susceptibles de payer pour elles-mêmes. L'ajout de pièces, telles qu'une salle familiale ou une suite principale, a également tendance à bien se passer au moment de la revente: les maisons plus grandes ont des prix plus élevés.

À l’autre bout du spectre, les piscines ne remboursent presque jamais leur coût, car de nombreux acheteurs ne sont pas disposés à payer davantage pour une maison, mais simplement pour acquérir ce qu’ils considèrent comme un problème d’entretien. Les bureaux à domicile ont tendance à être peu rentables pour la même raison: seuls quelques acheteurs voudront une pièce conçue pour le travail. (Pensez-y de cette façon: quelle prime seriez-vous prêt à payer pour une voiture décapotable si vous ne vouliez jamais baisser le plafond?)

Et ce n’est pas parce qu’un projet coûte cher qu’il rapportera plus. Souvent, des améliorations mineures peuvent rapporter des dividendes importants. Selon l'analyse annuelle du rapport coût / valeur réalisée par le magazine Remodeling, un "lifting" de la cuisine - peinture, surfaces de finition et amélioration des appareils - restituera plus qu'une refonte complète. Pour dépenser moins, il faut dépenser judicieusement. "Si vous prenez 20 000 $ et que vous le dépensez judicieusement dans une cuisine, vous pourrez le rendre plus beau un million de fois", a déclaré Jim Cory, rédacteur en chef de Remodeling, qui supervise l'enquête. "Le design et la sélection des produits sont la clé."

Des styles qui durent

Même si votre travail de remodelage constitue une amélioration attrayante pour la plupart des acheteurs, il n’ajoute que peu de valeur si vous le faites à votre goût. "Vous voudrez peut-être une pièce de votre maison sous la forme d'un chat ou d'une souris, mais pouvez-vous trouver un acheteur qui le souhaite?" Gopal Ahluwalia, directeur de la recherche à la National Association of Home Builders. "Vous devez penser au fond de votre esprit que vous allez devoir vendre un jour."

Si vous vivez dans un joyau Craftsman et souhaitez ajouter une pièce supplémentaire à une salle familiale, par exemple, conservez le design en harmonie avec l'aspect et la convivialité d'origine. Cela vaut pour la hauteur des plafonds ainsi que pour le style des fenêtres et des moulures. "Vous ne voulez pas perdre l'intégrité de la maison", déclare Bobbi Chasin, agent immobilier à Evanston, dans l'Illinois. "Mettre une grosse boîte à l'arrière de la maison gâchera toute l'apparence."

Il en va de même pour les petits projets. Par exemple, lorsque vous choisissez des armoires de cuisine, des comptoirs et des revêtements de sol, optez pour des couleurs et des styles classiques ou neutres. "Il y a des années, une de mes clientes souhaitait une cuisine violette, assortie au coulis violet de son foyer", explique Mark Scott, un remodleur de Bethesda, dans le Maryland. Scott se disputait avec acharnement, mais la propriétaire insista sur le fait qu'elle envisageait de rester dans la maison jusqu'à la fin de ses jours. Si vous ne pouvez pas prendre ce genre d'engagement, ne vous attendez pas à ce que quelqu'un d'autre paie pour vos choix uniques et géniaux.

Le quartier, ça compte

Avant que Kevin et Julianne Warren n’aient dépensé 42 000 $ pour rénover la cuisine de leur maison de ranch des années 50 joliment détaillée, la maison valait probablement environ 150 000 $. Mais leur emplacement, la section de Forest Hills à Grand Rapids, dans le Michigan, leur a donné l'assurance que les améliorations étaient un pari intelligent. "C'est un quartier haut de gamme pour les écoles. Tout le monde essaie de pénétrer dans cette zone", déclare Kevin.

Mieux encore, la maison des Warrens est entourée de propriétés d’une valeur d’environ 200 000 $. Cela signifie qu'ils ne se sont pas démarqués du marché local, ce qui est très important dans tout projet de rénovation. "Allez-vous faire un travail qui fait que votre maison vaut 300 000 $ quand elle est assise dans un quartier de 100 000 $?" demande à Israël Ramos, agent immobilier à Phoenix, en Arizona.

"Ne dépassez pas le plafond du quartier, sinon vous ne récupérerez pas votre argent." Tout comme les coûts de votre maison doivent correspondre à ceux de votre quartier, vos améliorations doivent correspondre à la valeur de votre maison. À Seattle, l'agent immobilier Kay Rigley a récemment découvert qu'un ancien client avait dépensé 90 000 $ pour le réaménagement de deux salles de bains, équipées de planchers chauffants et de carrelage italien. "J'ai dit: 'J'aurais aimé que vous me parliez d'abord", dit-elle. Entre ce qu'ils ont payé pour la propriété et d'autres améliorations, les propriétaires ont dépensé plus d'un demi-million de dollars pour une maison qui, selon Rigley, vaut au plus 450 000 $.

La région
La partie du pays dans laquelle vous vivez affecte plusieurs décisions de remodelage. La main-d'œuvre a tendance à être moins chère dans le sud que dans le nord-est, par exemple - suffisamment pour que l'enquête annuelle de Remodeling évalue la même suite parentale à 59 401 $ à Louisville, dans le Kentucky et à 73 814 $ à Westchester, dans l'État de New York. Les facteurs locaux influencent également la demande. Les acheteurs du monde entier aimeront probablement une nouvelle salle familiale bien aménagée. Mais les cheminées se vendent mieux au nord qu'au sud et les ponts ajoutent plus de valeur par temps chaud. Il n'y a pas de règles strictes, mais garder un œil sur les tendances locales est un bon moyen de s'assurer que vos choix plairont aux chasseurs de maisons.

Le marché
Les différences régionales entrent vraiment en jeu sur le marché immobilier. Si le logement est en forte demande, les acheteurs seront probablement disposés à payer davantage pour vos améliorations. Le constructeur de Bethesda, Scott, a déclaré qu'il avait récemment facturé 300 000 $ pour une cuisine, une salle de petit-déjeuner et des bureaux agrandis - la rénovation la plus chère qu'il ait jamais réalisée au mètre carré. Mais le couple a récupéré l'argent lorsqu'il a acheté une maison encore plus grande l'année dernière. "Dans la région de Washington, DC, la situation est très différente de celle du Missouri", observe Scott. "Les gens sont payés beaucoup d'argent pour être ici."

Soyez prudent, cependant. Même dans un marché fort, vous pouvez trop rénover. Brett Weinstein, un courtier immobilier basé à Oakland, en Californie, a traversé le boom immobilier de la Bay Area. Les prix restent élevés, dit-il, "si quelqu'un payait 200 000 dollars de plus que le prix demandé l'année dernière, il l'achetait quand le marché était très chaud. Alors, s'ils veulent dépenser 60 000 dollars pour le réaménagement de leur cuisine, ils devront y vivre. un peu plus longtemps pour récupérer cet argent ".

La chronologie

Comme le souligne Weinstein, plus vous resterez longtemps chez vous, plus vous aurez de chances de récupérer vos coûts. Avec une hausse des prix de l'immobilier d'environ 5% par an, vos dépenses seront finalement absorbées par l'augmentation de la valeur de la propriété. (De plus, vous pourrez profiter de vos rénovations au cours de ces années.) Quelques mises en garde: aucune loi naturelle ne dit que les prix doivent augmenter, alors ne vous fiez pas trop à cette hausse annuelle. Et rappelez-vous que, parfois, la vie peut dévier et que vous devrez peut-être mettre votre maison sur le marché plus tôt que prévu.

Pour certains projets, le temps joue aussi contre vous. "Il y a une dépréciation stylistique", déclare Baker de Harvard. "Tous les engouements actuels visent à abattre les murs et à créer de grandes salles. Mais dans dix ans, cela pourrait ne pas être nécessairement le cas." Les cuisines et les salles de bain sont particulièrement sujettes aux apparences. Ce que tous ceux qui ont découvert découvrir des appareils de couleur vert avocat dans leur maison de rêve peuvent vous le dire.

L'innatendu
Si vous pensez qu'un projet sera rentable, mais à peine, soyez prêt à faire quelque chose qui puisse faire pencher la balance. La rénovation domiciliaire fourmille de dépenses "cachées": les coûts supplémentaires lorsqu'un projet prend plus de temps que prévu; les honoraires des experts pour les essais d'amiante ou les calculs de perte de chaleur; les paiements d'intérêts mensuels pour un prêt sur valeur nette. Sans parler des taxes foncières plus élevées que vous pourriez avoir à payer lorsque votre maison neuve et améliorée sera réévaluée.

En fin de compte, la plupart des experts se prononcent contre l'investissement dans la rénovation résidentielle. Soyez intelligent sur ce que vous dépensez, bien sûr. Mais un nouveau deck n'est pas un fonds commun de placement. L'agent immobilier Chasin suggère qu'une fois vos devoirs terminés, prenez vos décisions en fonction de ce que vous voulez et de ce que vous pouvez vous permettre. "J'avais une liste où le mari avait pris une retraite anticipée, alors sa femme l'a convaincu de créer un bureau à la maison très coûteux pour 50 000 $. En fin de compte, ils ont déménagé en Floride et ils n'ont pas obtenu l'argent de ce bureau, "Dit Chasin. "Mais elle s'en foutait. Cela le rendait heureux."

Remboursement par le projet
Depuis le milieu des années 1980, le magazine Remodeling a réalisé une analyse annuelle du coût par rapport à la valeur des projets de rénovation résidentielle à travers le pays. En interrogeant des agents immobiliers et des évaluateurs immobiliers dans diverses régions, les éditeurs déterminent le coût des projets à terminer et leur incidence éventuelle sur le prix de vente d'une maison un an plus tard. Le rapport est largement considéré comme l’étude faisant autorité en la matière. Mais même Jim Cory, le rédacteur en chef du sondage, admet que cela ne va que très loin. "Nous fournissons une référence avec notre étude", a-t-il déclaré. "Les cas doivent être réglés sur une base individuelle."