15 secrets qu'aucun courtier immobilier ne vous dira

Les courtiers ne sont pas aussi bavards qu'ils le paraissent. Apprenez ce que les courtiers se disent à eux-mêmes, mais jamais à vous.

Courtiers, entre les lignes

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Si vous êtes un acheteur ou un vendeur expérimenté, vous le savez probablement déjà: les courtiers ne sont pas aussi bavards qu'ils le paraissent.

Bien sûr, ils peuvent vous dire tout ce qu'il y a à savoir sur la maison, de la cave à vin à la montre de la veuve. Ils détailleront la superficie en pieds carrés d'une fraction de pouce et vous diront ce qui pourrait influencer votre plan de rénovation. Ils seront même ravis de vous accompagner tout au long du processus d'inspection de votre maison et de vous proposer des stratégies de sécurisation des hypothèques.

Mais il y a beaucoup de choses qu'ils ne vous diront pas - des secrets du métier qu'ils n'oseraient pas laisser savoir à un client. Continuez à lire pour savoir ce que les courtiers se disent à eux-mêmes, mais jamais à vous-même.

"Je ne travaille pas pour toi."

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"Les agents immobiliers ne représentent généralement pas l'acheteur", déclare l'avocat immobilier en Floride Barry Ansbacher. "Mais les acheteurs pensent qu'ils le font."

Lorsque vous appelez en réponse à un courtier inscripteur ou que vous vous présentez à une journée portes ouvertes, soyez clair sur un point: cette personne est employée par le vendeur de la maison. Ce vendeur peut être une personne privée ou un développeur d'entreprise - et ils paient la commission de l'agent. "Mes clients diront" j'avais un courtier ", a déclaré Ansbacher, " mais le courtier ne représentait pas leurs intérêts ".

Si vous voulez être sûr de faire appel à un professionnel, faites appel à un courtier de l'acheteur. Ce type d’agent s’engage à travailler exclusivement pour vous, quelle que soit l’entente que vous concluez, et peut vous aider tout au long du processus d’achat, de la recherche à la vente en passant par la conclusion d’un contrat.

"Une journée portes ouvertes est pour moi, pas pour vous."

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Une journée portes ouvertes dans une maison disponible peut sembler avoir pour but de recruter des acheteurs sérieux, mais ces réceptions ne sont pas vraiment pour le vendeur - elles servent le plan à long terme de l'agent.

"La plupart des gens qui se présentent sont des" botteurs de pneus "", explique John Kavaller, agent chez Catskill Sales Associates Inc. dans le nord de l'État de New York. "Les gens se présentent pour avoir une idée du marché ou du quartier, mais ils ne sont pas prêts à acheter." Ils ont tendance à se connecter, à visiter les lieux puis à décoller avec la carte de visite de l'agent en main.

L’agent s’efforce de rester en contact avec ces acheteurs de jour en jour, dans l’espoir de conclure une transaction.

"Ma commission est négociable."

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Il s'avère que cette commission standard de 6% n'est pas si standard après tout. Le marchandage de commission est une pratique courante.

Kavaller dit que la commission de courtier est "absolument négociable au cas par cas. Sur une propriété d'un million de dollars, nous pourrions être disposés à perdre un point entier".

Vous recherchez un agent inscripteur? Négocier - à l’avance - avec des courtiers éventuels concernant leur prise. Offrez une commission assez lourde pour inciter l'agent à travailler dur pour vous, mais ne vous sentez pas lié à 6%. Surtout si vous pensez que votre maison sera facile à vendre.

"Ma grande agence n'est pas plus compétente ni moins coûteuse."

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Les boutiques spécialisées se vendent contre les gros concurrents en choisissant soigneusement les annonces qu'elles proposent, en offrant aux acheteurs une attention personnalisée et, de plus en plus, en offrant aux vendeurs une représentation à un prix réduit. Cela est particulièrement vrai dans les grandes villes, où la concurrence est féroce.

Howard Brickner, avocat spécialisé en droit immobilier à Brooklyn, a déclaré qu'à New York, "les gros joueurs tiennent vraiment la barre des 6%. Ils ont un marketing large et de premier ordre sur leurs sites Web - et vous en payez le prix".

Les petites entreprises n’ont peut-être pas le nom célèbre ni de nombreuses exclusivités, mais elles téléchargent leurs listes dans la MLS comme tout le monde. Et, dit Brickner, ils sont prêts et disposés à faire de la dickerie gratuite. Donc, si le coût de la vente de votre appartement vous contrarie mal, considérez un petit gars.

"Vous allez vous battre les têtes avec le tableau de zonage."

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Ne vous attendez pas à ce qu'un agent, à moins qu'il s'agisse de votre ami ou d'un véritable allié, ne vous prévienne des problèmes de zonage qui vous attendent si vous achetez cette propriété. Si vous avez à cœur d'apporter des modifications à cet endroit, faites vos devoirs avec soin et maîtrisez vous-même le labyrinthe de zonage (ou payez un avocat pour résoudre le problème des formalités administratives). Tout ce qui provient d'un quai au bord d'une rivière ou d'un nouvel ajout, dans une cabane dans les arbres ou même une clôture, pourrait être régi par des servitudes de conservation, des stipulations sur les droits de passage ou d'autres règlements de zonage. L'expression "Nous franchirons ce pont lorsque nous y arriverons" ne s'applique pas ici, à moins que vous ne soyez extrêmement flexible.

"Méfiez-vous de l'agent immobilier qui dit: 'Vous pouvez faire tout ce que vous voulez dans cet endroit. Tout ce qu'il faut, c'est de l'argent", déclare le courtier Ron Delaware, du comté de Delaware, à New York. Les autorités municipales et les associations de propriétaires sont les endroits pour commencer à obtenir les informations dont vous avez besoin.

"Tu n'as pas passé par moi."

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Un agent assez connu mais presque jamais offert au vendeur inexpérimenté est le fait que vous pouvez vous mettre à la table et apporter une commission si l'un d'entre eux arrive.

Mais vous devez négocier cela au préalable, avant de signer avec l'agence. "Indiquez tous les acheteurs légitimes que vous avez trouvés par vous-même avant de faire appel au courtier", déclare John B. Philip, avocat spécialisé dans l'immobilier, spécialisé dans l'immobilier à Memphis. Vous devrez le faire par écrit, en tant que composante du contrat qu’ils vous demandent de signer. Si vous vendez à l'une des personnes nommées dans la clause dans le délai que vous négociez, Philip déclare: "Vous ne devez rien au courtier."

"Mon inspecteur ne voit pas si bien."

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Chaque vendeur immobilier a un inspecteur en bâtiment dans sa manche. "Certains agents non scrupuleux", a déclaré le courtier du nord de l'Etat de New York, Guichard, "recommandent des inspecteurs qui se contentent de détecter les petits problèmes et d'ignorer les gros." En fait, les inspecteurs d'habitations, ainsi que ceux qui détectent et traitent les problèmes de moisissure et de termites, se plaignent régulièrement sur les forums Internet qu'ils se font avoir par des courtiers s'ils trouvent et exposent des problèmes de manière fiable, malgré leurs propres responsabilités fiduciaires envers leurs clients.

Si vous êtes un acheteur, choisissez vos propres inspecteurs agréés et recommandés de manière indépendante pour analyser votre achat éventuel avec un peigne à dents fines. Recherchez des experts qui savent reconnaître les problèmes et peuvent vous conseiller sur les mesures à prendre pour les résoudre.

"Vous pouvez vendre cette maison vous-même."

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FSBO, l'acronyme de plus en plus familier qui signifie «À vendre par le propriétaire», fonctionne. Les vendeurs qui ont l’endurance de créer un plan marketing, de lister une maison en ligne, de renseigner les réponses des acheteurs éventuels, d’organiser des visites et de conclure un marché jusqu’à la clôture peuvent économiser un paquet en mettant l’argent qui aurait couvert la commission de l’agent directement dans leurs poches.

Brooklyn's Brickner déclare: «Il y a beaucoup d'économies à faire. Maintenant, avec Craigslist et d'autres sites Internet, c'est plus facile que jamais auparavant. Mais il faut un certain type de personne pour gérer les minuties d'essayer de vendre un bien immobilier . " Juste pas toujours le genre de personne de courtier .

"Je veux votre liste, même si vous n'avez pas besoin de moi."

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Pour certains professionnels de l'immobilier, malheureusement, FSBO signifie "Flag, Stalk, Bully and Outsmart". Si vous citez vous-même votre bien, indiquez clairement que vous êtes ouvert à la vente directe en ponctuant vos annonces par la phrase "Aucun courtier, s'il vous plaît".

Méfiez-vous des agents qui vous contacteront quand même, prétendant représenter un acheteur. Ils le sont peut-être, mais plus probablement, ils cherchent à mettre le pied dans la porte et à vous convaincre d'inscrire la maison avec eux.

Un autre objectif commercial est de saper votre confiance en votre capacité à conclure le marché avec compétence. Un agent vous dira que le prix de la maison est trop bas, puis vous promettra qu'il peut faire mieux. Engagez un évaluateur au début du processus et vous évaluerez le prix de votre maison.

"Vous vous foirez en signant ce contrat."

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Dans une grande partie du pays, les courtiers immobiliers fournissent aux acheteurs et aux vendeurs un document type à signer lors de la passation d'un contrat de vente. Ces impressions comportent souvent une disposition connue sous le nom de clause de non-responsabilité de promesses, selon laquelle l'acheteur ne se fie à aucune déclaration verbale du vendeur ou de l'agent immobilier. "En réalité", déclare l'avocat de la Floride, Ansbacher, "l'acheteur se base presque exclusivement sur de telles promesses".

Ansbacher affirme que le coût de la consultation d'un avocat, généralement autour de 500 dollars, pour examiner un contrat avant de le signer est un investissement judicieux. En outre, il suggère: "Obtenez tout par écrit comme avenant au contrat (c’est-à-dire que tout le matériel de la piscine est inclus, le vendeur repeindra les murs), ou vérifiera de manière indépendante toutes les promesses (c.-à-d. Appelez le conseil de zonage pour confirmer que le zoom permettra au maison à agrandir). "

"L'une des choses les plus importantes que j'entende lorsque je plaide un différend", ajoute-t-il, "est que l'acheteur ne comprend pas pourquoi ils n'étaient pas mieux protégés par le contrat". Un courtier acheteur est une personne de plus que vous pouvez engager pour surveiller vos arrières dans ce genre de scénario.

"Je favorise l'argent rapide."

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Quoi de mieux pour un courtier, une douzaine de ventes percutantes à 300 000 $ chacune ou quatre transactions potentielles de 900 000 $? Vous pourriez supposer que moins de transactions seraient plus douces - moins de paperasse, après tout -, mais comme chaque vente peut s'effondrer, la plupart des vendeurs préfèrent le volume au prix.

Ainsi, alors que de nombreux agents sont sérieux dans leur promesse de vous rapporter le meilleur gain possible, il n’est pas nécessairement dans leur intérêt d’attendre la meilleure offre. "Lorsque les agents inscripteurs sont en concurrence pour votre entreprise, ils parlent de votre belle maison et du prix élevé qu'ils peuvent obtenir", a déclaré l'avocat de la Floride, Ansbacher. "Une fois que vous avez signé, c'est à ce moment-là qu'ils mentionnent l'ancien toit et vous demandent de baisser votre prix pour une vente plus rapide." Là encore, payer pour une évaluation indépendante est de l'argent bien dépensé. Fixez un prix de vente solide et dites à votre courtier que vous resterez à la maison.

"Cette garantie est sans valeur."

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Les promoteurs et les agents qui les représentent peuvent offrir des garanties sur la construction de maisons neuves. Ansbacher, l'avocat de la Floride, a déclaré que les acheteurs sont stupides s'ils trouvent beaucoup de réconfort dans de telles garanties. "La définition d'un" défaut "dans ces garanties, " dit-il, "est si soigneusement formulée" que la plupart des réclamations sont nulles et non avenues. Faites attention au contrat type pour tout nouveau développement que vous envisagez d’acquérir.

Tous les contrats de constructeurs incluent une renonciation au droit de poursuivre en justice, ce qui signifie que vous savez qui assumera les coûts de réparation d'une construction de mauvaise qualité. Demandez à votre propre avocat d'identifier cette clause embêtante et de la négocier en dehors du contrat.

"Je ne travaillerai pas avec un autre courtier."

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Dans la plupart des États, un courtier a l'obligation légale d'informer un vendeur de chaque offre figurant dans une liste - à moins que le vendeur ne renonce à son droit à une telle communication, il choisit de n'être informé que des offres représentant un certain pourcentage du demander un prix. Néanmoins, une offre concurrentielle peut parfois échouer, en particulier si un agent inscripteur est tenu de co-gérer l’opération. Il est toujours dans l'intérêt du vendeur de présenter une offre d'un acheteur non représenté à un acheteur avant celui qui travaille avec son courtier. Après tout, le deuxième agent est en mesure de scinder la commission.

"Un courtier peut être condamné à une amende ou perdre son permis pour un tel abus, mais il n'est pas si facile de découvrir le méfait", déclare un avocat immobilier expérimenté et anonyme.

"Ces avocats font payer beaucoup."

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Un certain nombre de frais sont liés à la vente finale ou à la clôture de la maison. Ces éléments varient d’un État à l’autre, mais l’un d’entre eux, l’assurance sur le titre de propriété, est souvent coûteux et peut être négocié avec votre prêteur. Il est peu probable que les courtiers mentionnent votre droit de négocier, car à ce stade-ci du processus, ils ne font que penser à leur salaire.

Dans certains endroits, "près de 70% du coût de l'assurance titres représente une commission versée aux avocats ou aux agents de titre chargés de la documentation", déclare l'avocat de la Floride, Ansbacher. On peut s’attendre à ce que l’acheteur ou le vendeur se mêle de ces coûts; Quel que soit votre choix, déterminez si vous êtes responsable et demandez à votre propre avocat de demander une commission inférieure.

"Un marché de mauvais vendeur ne signifie pas que vous pouvez être un sanglant glouton!"

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Vous êtes sur le marché pour quelque chose de mansionesque et vous recherchez un accord important - il s'agit d'un marché d'acheteurs, après tout. Rassurez-vous, l'agent inscripteur ne roucoule pas des compliments derrière votre dos. Un courtier expérimenté du comté de Fairfield, dans le Connecticut, a déclaré que les soumissionnaires haut de gamme - en particulier les jeunes, audacieux et ignorants de la fierté inhérente à l’accession à la propriété - étaient impitoyables et irréalistes. "Ils veulent faire couler le sang dans les veines du vendeur", a déclaré Barbara Schmerzler, courtier en chef chez US Homefinders. "Ils attendent le fond du marché, qui les a déjà dépassés."

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