Trouver un locataire pour vous aider avec votre hypothèque

Vivez dans la maison de vos rêves pendant que le locataire paie les factures

Illustration de Alison Seiffer

Au printemps dernier, Matthew et Jennifer Rumain se sont mis à la recherche d'une maison de trois chambres dans le quartier branché de University City à Philadelphie-Ouest. Parents d'un
Fils de 4 ans, ils ont été attirés par les bonnes écoles du quartier, les jeunes familles et l'architecture du début du siècle. Mais ils ont vite découvert que toutes les propriétés appropriées étaient hors de leur portée. "Nous étions exclus du marché du logement", a déclaré Matthew, un directeur de la publicité âgé de 28 ans. C'est-à-dire jusqu'à ce qu'ils aient trouvé une Renaissance néo-romane en briques vieille de 100 ans pour 270 000 $ - les deux tiers du coût de maisons unifamiliales similaires à proximité.

Il y a quelques années, les Rumains auraient envisagé de devenir des propriétaires fonciers comme une idée folle, mais la situation économique d'un marché immobilier en ébullition a changé d'avis. En achetant une maison multifamiliale, non seulement ils se sont installés dans un quartier qu’ils ne pourraient pas se payer autrement, ils leur ont également procuré un revenu de location suffisant pour couvrir la majeure partie des mensualités de l’hypothèque.

Le même scénario se reproduit à Boston, Washington, DC, Chicago, San Francisco, New York et dans d'autres grandes villes, où les prix des maisons unifamiliales grimpent en flèche, stimulés par la revitalisation urbaine et les taux d'intérêt historiquement bas. Pour les acheteurs de maison désireux d'assumer cette responsabilité supplémentaire, une multi- famille peut être le moyen le plus économique de se rendre dans la maison de leurs rêves. À Manhattan, par exemple, le prix de vente moyen d'un duplex en 2003 était inférieur de 31% au prix d'une maison unifamiliale (42% pour les maisons de trois à cinq unités), selon Miller Samuel, une société d'évaluation immobilière locale. .

En effet, la plupart des gens ne veulent pas avoir le mal à la tête des gestionnaires locataires, et beaucoup de maisons à plusieurs unités sont plus délabrées que les maisons unifamiliales, explique le président de Miller Samuel, Jonathan Miller. Mais si vous y entrez les yeux ouverts - et surtout si vous pouvez effectuer vous-même une partie des travaux de réparation - les avantages peuvent dépasser de loin les défis.
"D'un point de vue financier, la possession d'une maison multifamiliale présente peu d'inconvénients", a déclaré Bradford Hall, directeur général de la société de conseil et de comptabilité Hall & Company, située dans le sud de la Californie. Dans de nombreux cas, les loyers couvrent les deux tiers et parfois tous les paiements de prêt mensuels. Et même avant d'acheter, les loyers rapportent, car les banques considèrent généralement qu'une partie des loyers attendus est un revenu supplémentaire. Cela signifie que les acheteurs de multi-familles sont généralement éligibles pour des prêts plus importants, ce qui permet d’acheter une propriété plus chère.

Il y a aussi des avantages fiscaux. Pour les besoins de l'IRS, la maison est divisée en la quantité d'espace dans laquelle le propriétaire habite et l'espace occupé par les locataires. Par exemple, si vous êtes propriétaire d'une famille de deux familles de 3 000 pieds carrés et qu'un locataire occupe une superficie de 1 000 pieds carrés, un tiers de toutes les dépenses (intérêts hypothécaires, taxes foncières, services publics, aménagement paysager, améliorations extérieures, etc.) est affecté à: le logement locatif et soustrait des revenus locatifs. Sont également déductibles l’amortissement de l’unité (essentiellement une indemnité d’usure), plus 100% des coûts de réparation, d’entretien et de remplacement en cours spécifiquement affectés à la location, tels que le remplacement d’un nouveau chauffe-eau, le nettoyage de tapis ou la nouvelle couche de peinture. .

Avec un tel éventail de coûts, de nombreux propriétaires montrent une perte de leurs propriétés locatives, qu’ils peuvent généralement déduire de leur compte de taxes. "Avec une maison multi-unités, une personne peut bénéficier d'un revenu réel qui paie les dépenses de son ménage et d'une lourde déduction fiscale générée par ce revenu", déclare Norm Bour, courtier en hypothèques qui anime The Real Estate et Finance Hour, une émission radiophonique nationale en Californie du Sud.

De la multi-famille à la maison de chacun

Bien que la gestion de deux appartements locatifs prenne beaucoup de temps aux Rumains, cela ne les dérange pas vraiment car ils le considèrent comme temporaire. Dans quelques années, au fur et à mesure que leur famille s'agrandit, ils envisagent de prendre en charge l'un des logements locatifs. Et en bout de ligne, ils peuvent décider de convertir toute la maison en unifamiliale, auquel cas ils seront éligibles pour un autre avantage fiscal: lorsque viendra le moment de vendre, les Rumains percevront la totalité de l'impôt sur les plus-values. exemption sur les bénéfices pouvant atteindre 500 000 dollars (250 000 dollars pour les déclarants célibataires), à condition qu'ils utilisent toute la maison comme résidence principale pendant au moins deux des cinq années précédant la vente.

Une autre approche à long terme consiste à convertir les appartements locatifs en condominiums, ce qui est autorisé dans la plupart des quartiers zonés pour des maisons multifamiliales et à vendre les unités individuelles. C'est la stratégie que Kevin et Jennifer Deblear envisagent. Le couple a récemment acheté une Queen Anne 1905 à deux familles pour un peu plus de 300 000 $ dans le quartier de Dorchester à Boston, où une maison unifamiliale coûte en moyenne plus de 400 000 $. "Si nous cédions et vendions un appartement, cela rembourserait probablement la totalité de notre hypothèque", déclare Jennifer. "Si nous vendions les deux appartements, nous pourrions peut-être acheter une maison unifamiliale dans le quartier qui était hors de notre portée lorsque nous avons acheté la maison dans laquelle nous sommes actuellement."

Alors que la valeur des propriétés continue à augmenter dans les zones urbaines autrefois considérées comme «de transition», les maisons multi-unités ressembleront de plus en plus à des bonnes affaires à ne pas manquer. "Nous nous sentons chanceux", a déclaré Matthew Rumain. "Le marché du travail pue, et on ne sait jamais ce qui va arriver dans la vie. Mais nous avons maintenant la sécurité de savoir que nous pouvons payer notre hypothèque, bien élever et éduquer notre enfant et vivre dans un genre de maison dont nous pouvons être fiers. . "

Vérification de la réalité du propriétaire

Devenir propriétaire ne convient pas à tout le monde. "C'est un travail à temps plein", déclare Vito Simone, courtier chez Simone Real Estate à Baltimore, dans le Maryland. "Vous devez être prêt à faire face à l'entretien régulier, aux réparations d'urgence, aux appels des locataires à toute heure, et vous devrez parfois renoncer à vos jours de congé pour travailler à la maison." Mais le défi ultime pour tout propriétaire est de trouver des locataires agréables qui paieront le loyer à temps. Vos chances augmentent si vous suivez ces directives.

Effectuer une vérification approfondie des antécédents des locataires potentiels. Examiner leur crédit; Parlez à d'anciens propriétaires et à des employeurs actuels et, si possible, rendez-vous chez eux. Commandez des rapports de crédit de l’une des trois principales agences d’évaluation du crédit: Equifax, 800 685-1111; Experian, 888-397-3742; et Trans Union, 800-916-8800.

Faites confiance à votre intestin. Quelqu'un peut paraître beau sur le papier, mais si vos personnalités s’entrechoquent, vous demandez un monde de blessures. N'oubliez pas que vous partagerez votre maison avec cette personne.

Mettez-le par écrit. Un bail signé protège le propriétaire et le locataire en cas de problèmes. Le document doit préciser la durée de la location, les frais mensuels, les restrictions d'occupation, si les animaux de compagnie ou les fumeurs sont autorisés, les conditions de dépôt de garantie et les personnes responsables de l'entretien général et des paiements des services publics.

Évitez les maux de tête liés au filtrage des locataires potentiels, à la collecte du loyer et au traitement des plaintes en faisant appel à une société de gestion de bonne réputation. La plupart des entreprises facturent 7 à 10% du loyer mensuel.

Ne soyez pas un bricoleur sauf si vous êtes certain de pouvoir gérer le travail. L'embauche d'un plombier ou d'un électricien professionnel doit permettre de s'assurer que le travail est bien effectué du premier coup, de garder les locataires heureux et de vous éviter les tracas de visites de réparation répétées.

Couvrez-vous. Souscrire une police complète couvrant les pertes causées par le feu, les intempéries, les cambriolages, le vandalisme et les blessures corporelles. Achetez également des garanties de service prolongées pour les appareils installés dans des unités locatives.

Anticipez l'inattendu. Déposez 10% du loyer de chaque mois dans un compte bancaire séparé pour couvrir les réparations liées à la location.