Devez-vous rembourser votre hypothèque? | dollars et sens

Même dans le climat fiscal actuel, les propriétaires peuvent être mieux servis en refinançant à un taux inférieur et en investissant les économies réalisées.

Devez-vous payer votre hypothèque?

Illustration de Hye Jin Chung

Qui ne voudrait pas prendre sa retraite sans dette, surtout avec la tranquillité d'esprit de ne rien devoir chez soi? La fête consistant à brûler des hypothèques était une caractéristique tellement importante de l’accession à la propriété il ya 50 ans qu’il existait même un épisode de All in the Family de 1975 dans lequel Archie et Edith réunissaient voisins et amis pour fêter fièrement de devenir propriétaires de leur maison. Mais il est difficile d’imaginer un scénario similaire dans un épisode de la famille moderne aujourd’hui, à moins que le père de la comédie de sitcom ne s’explique de quelque manière que ce soit, en expliquant le rite ancien et en incendiant accidentellement la pelouse.

La disparition de la coutume est en partie due à la hausse des refinancements, la baisse des taux d’intérêt ayant rendu moins coûteuse l’endettement plus longtemps. Lorsque les taux sont relativement bas - comme cela a été le cas de façon dramatique depuis les années 1980 -, les emprunteurs hypothécaires qui fixent un nouveau taux inférieur tendent également à relancer le compteur d’une hypothèque de 15 ou 30 ans en remboursant leur hypothèque antérieure. (Vous ne devez pas toujours redémarrer le chronomètre. Certains prêteurs proposent une "modification de taux" ou une "réduction progressive" qui permet d'économiser des frais de refinancement et de modifier simplement le prêt hypothécaire existant avec un taux inférieur au lieu de rédiger un tout nouveau prêt hypothécaire; trouvez toujours si c'est une option.)

Si une famille manque déjà de fonds et qu'elle a besoin d'économies pour survivre tout au long du mois, le refinancement est une bénédiction, car il réduit les coûts mensuels tout en prolongeant la durée d'un prêt (voir le graphique à la page 28). Les financiers diraient que vous utilisez votre bilan pour augmenter votre trésorerie. Dans notre exemple, le refinancement est différé de 10 ans le jour où votre versement hypothécaire mensuel est nul, mais entre-temps, cela vous fait économiser 300 $ par mois.

De nombreux conseillers financiers personnels examinent ces économies de 300 dollars par mois et déclarent que l'hypothèque est la meilleure solution, en particulier si une famille peut gérer les paiements mensuels avec son revenu régulier et utiliser ces économies pour tirer le meilleur parti de l'épargne de retraite de l'employeur. jumeler ou contribuer à un compte d'épargne-retraite avantageux sur le plan fiscal où il est investi. Il est difficile pour la plupart des gens de maximiser les avantages fiscaux de l'épargne-retraite; Par exemple, le plafond des contributions à l'IRA pour 2018 est de 5 500 dollars (6 500 dollars pour les 50 ans et plus et le double pour les couples mariés), et il existe de nombreux avantages fiscaux supplémentaires si vous disposez d'économies supplémentaires dans d'autres types de régimes avantageux sur le plan fiscal. Jusqu'à 24 500 $ pour les personnes âgées de 50 ans et plus dans un 401 traditionnel (k).

Discutez de votre propre situation avec un expert, y compris de vos attentes concernant d'autres coûts, tels que les soins de santé et les taxes foncières, si vous approchez de la retraite. À tout le moins, vous devriez vérifier auprès d'un comptable en fiscalité pour voir s'il est même logique de déduire les intérêts en 2018, à la suite des modifications apportées à l'impôt fédéral en décembre dernier. Le Tax Policy Centre estime que le nombre de contribuables américains qui demanderont une déduction des intérêts hypothécaires sur leurs déclarations de revenus de 2018 passera d'environ 40 millions en 2017 à 16 millions, principalement en raison de l'augmentation de la déduction standard prévue par la loi fiscale à 12 000 USD. pour les particuliers (24 000 $ pour les couples mariés qui déposent conjointement). Par exemple, si les contributions de bienfaisance, les intérêts hypothécaires et les taxes locales d'un couple s'élèvent à 20 000 USD, il est préférable de prendre simplement la déduction standard de 24 000 USD et il n'y a plus aucun avantage fiscal à payer des intérêts hypothécaires.

Un bon conseiller financier peut également vous aider à comprendre à quel point il est important pour vous de ne pas avoir de dette. Oui, votre prêt hypothécaire fonctionnera plus longtemps si vous ne versez pas de paiements supplémentaires pour le rembourser plus tôt, mais cela peut être judicieux si vous êtes à l'aise avec le risque d'investir pour devenir plus riche, car l'épargne-retraite et les investissements dépasseraient idéalement ceux du coût de l'hypothèque à long terme. Cela peut sembler être un mauvais stratagème de sitcom, mais la grande idée est que vous empruntez chez vous pour investir dans des actions et des obligations, ou au moins pour économiser davantage en tirant le meilleur parti possible de la retraite d'un employeur au travail. C’est ce que les gens font quand ils épargnent pour leur retraite plutôt que de prendre leur hypothèque, et c’est une explication positive de la disparition de l’incendiaire: Archie et Edith devraient toujours faire un versement hypothécaire chaque mois, mais ils auraient Déclaration de l'IRA, aussi.

La règle des 28/36

Illustration de Hye Jin Chung

Qu'est-ce qu'un versement hypothécaire gérable? Une règle empirique parmi les prêteurs hypothécaires est la mesure «28/36» de la part de votre revenu total avant impôt remboursée: pas plus de 28% des frais de logement mensuels (impôts fonciers, assurance du propriétaire, droits du propriétaire et prêt hypothécaire). ), et pas plus de 36% pour l’ensemble des dettes (prêts auto, habitation, étudiants). Cette directive «dette / revenu» se traduit par exemple par une hypothèque sur 30 ans de 180 000 USD à 4, 5% (paiements hypothécaires mensuels de 912 USD; mtgprofessor.com/calculators.htm) sur un revenu du ménage de 52 000 USD par an . Le calcul fonctionne si vous doublez - une hypothèque de 360 000 $ pour un revenu familial de 104 000 $ par an.

Les banques tiennent également compte de la mesure du «ratio prêt / valeur» de la part de votre propre argent que vous déposez, en supposant que les gens seront plus susceptibles de maintenir les paiements sur une maison d'une valeur supérieure à celle de l'hypothèque … Il s’agit de l’acompte classique de 20% qui permet à la banque de faire face à un effondrement des valeurs immobilières. Ni l'une ni l'autre règle ne constitue un maximum ou un minimum absolu, mais l'idée générale est que les gens ne seront pas en retard sur les paiements à domicile si les paiements correspondent à leurs budgets.