Aller, aller, parti!

Acheter des maisons aux enchères est la nouvelle tendance de l'immobilier

Illustration de Milan Trenc

La plupart des gens achètent quelques souvenirs lorsqu’ils passent une journée à la côte du New Jersey; Robert Cariola a ramassé une maison. Cariola et son épouse prenaient une voiture dimanche en août 2001 quand ils ont vu une pancarte devant un cottage colonial de deux étages situé à quelques pâtés de maisons de l'océan à Wildwood, annonçant que la maison serait vendue aux enchères cet après-midi. Par curiosité, ils ont pénétré à l'intérieur et ont trouvé une élégante pension de pêcheur centenaire en ruine. Sur une alouette, Cariola est resté dans les parages - et le marteau est tombé sur son offre de 48 000 $.

"Avec le prix d'achat, j'ai investi environ 110 000 $ dans la maison. Depuis que je l'ai acheté, c'est devenu un marché fou, et je suis plus que rentré dans l'argent", dit Cariola, un agent de la circulation de Philadelphie . Mais il ne l'aurait jamais acheté sans la vente aux enchères. "L'achat d'une maison était la dernière chose à laquelle je pensais ce jour-là. Ce sont les enchères qui ont rendu les choses excitantes."

Bien que personne ne recommande l'achat d'une maison comme achat impulsif, c'est précisément cette exaltation - motivée par l'attrait de la concurrence et la perspective alléchante de trouver une aubaine - qui a rendu les ventes aux enchères résidentielles très attractives dans l'immobilier. Selon la National Association of Realtors, les acheteurs ont dépensé 55 milliards USD en enchères immobilières et immeubles commerciaux et résidentiels aux États-Unis en 2001. Cela représente près de 7% de la valeur de toutes les transactions immobilières.

Chaque type de propriété, de la nouvelle construction aux maisons historiques, en passant par les offres spéciales de bricoleur, est disponible aux enchères. Les principaux avantages pour les acheteurs: tant que la maison n’est pas en saisie, les achats aux enchères ont tendance à être propres et rapides, et aboutissent environ la moitié du temps d’une vente immobilière typique; Toute personne intéressée par la maison a une chance égale de l'obtenir; et si les enchérisseurs ne se laissent pas emporter, le processus de vente aux enchères peut donner l’assurance qu’ils ne paient pas trop pour la propriété.

"Les enchères sont transparentes", déclare Dorothy Nicklus, qui en a dirigé des centaines en tant que propriétaire de 24/7 Auctioneer (www.
247auctioneer.com), à Guttenberg, New Jersey. "Sur une vingtaine d'enchères ouvertes, les acheteurs peuvent voir la valeur que les autres attribuent à la propriété, une chose dont ils ne peuvent jamais être certains quand ils font aveuglément une offre sans enchérir."

Cela ne signifie toutefois pas que vous devriez vous attendre à obtenir une maison à bon marché. Selon les estimations de l'industrie, l'offre la plus élevée pour la plupart des enchères se situe entre 90 et 110% de ce que la propriété obtiendrait si les méthodes de vente traditionnelles étaient utilisées.

Illustration de Milan Trenc

Types d'enchères

Les meilleures offres peuvent être obtenues aux enchères absolues, qui sont également les plus courantes. À ceux-ci, les enchères commencent à 1 $ et augmentent jusqu'à ce que personne ne dépasse la meilleure offre, ce que le vendeur est obligé d'accepter. Dans les bonnes circonstances - disons, une foule d'autres propriétés souhaitables sont sur le marché cette semaine-là, ou le mauvais temps éloigne les soumissionnaires - il est possible de faire une affaire avec ça.

D'autres types d'enchères offrent plus de protection aux vendeurs. Les enchères à enchères minimums constituent un point de départ pour les enchères qui est généralement proche du prix que le propriétaire veut pour la propriété. Les enchères de réservation donnent au vendeur le droit d'accepter ou de refuser l'offre la plus élevée pendant 72 heures au maximum. Et dans les enchères à double offre, les offres scellées sont sollicitées en premier et l'offre la plus élevée est définie comme minimum dans une enchère ouverte. La plupart des commissaires priseurs déconseillent toutefois l'une de ces approches car les acheteurs ont tendance à les éviter. Seules les enchères absolues génèrent suffisamment d’intérêt et le potentiel pour le type de ferveur d’enchères qui générera le meilleur prix pour la maison.

Bien que les règles varient d'un État à l'autre, avant de pouvoir organiser une vente aux enchères, une recherche de titre et de privilège, ainsi que toutes les inspections, doit généralement être effectuée. En règle générale, le commissaire-priseur gère ces détails et inclut les résultats dans un "ensemble d'offres", disponible lors d'une journée portes ouvertes ou directement auprès de la société de vente aux enchères. Étant donné que l'acheteur sait d'avance s'il existe des complications ou des coûts supplémentaires liés à l'achat, peu de ventes aux enchères échouent ou se heurtent à des obstacles inattendus. L'événement est annoncé dans les journaux locaux et les annonces à la radio et sur les sites Web des commissaires-priseurs. La National Association of Realtors (www.realtor.org) gère également une liste de ressources de vente aux enchères.

Pour participer à la plupart des enchères, les acheteurs doivent s'inscrire auprès du commissaire-priseur, qui détermine s'ils sont éligibles pour un prêt hypothécaire, et soumettre également un dépôt de quelques milliers de dollars, en espèces ou sous forme de chèque certifié, en tant qu '"argent à gagner", qui est remboursé si ils ne reçoivent pas la maison. L'enchérisseur gagnant dispose d'un délai de cinq à dix jours pour que le dépôt atteigne le seuil standard de 20% et doit conclure son achat dans les délais spécifiés dans le dossier de candidature, généralement autour de 30 jours.

Selon les experts, les enchères sont relativement sans risque pour les acheteurs, si vous suivez deux conseils essentiels. Tout d’abord, examinez suffisamment la propriété dans les semaines qui ont précédé l’événement - en général, il ya au moins quelques journées portes ouvertes - pour être certain de vouloir y vivre. Deuxièmement, ne vous laissez pas emporter par l'excitation de la vente aux enchères si vous dépassez le prix que vous vous êtes fixé à l'avance, le montant le plus élevé que vous êtes prêt à payer. Ce montant, basé sur les tendances des ventes de logements dans le quartier et sur vos propres considérations budgétaires, doit également prendre en compte la prime de l'acheteur, souvent environ 10%, qui est ajoutée à l'offre la plus élevée pour couvrir le coût des services du commissaire-priseur.

"Une maison ne devrait jamais être un achat spontané et émotionnel, " déclare Barry Baker, un commissaire-priseur vétéran et propriétaire de Greene County Realty, situé à Xenia, dans l'Ohio. "Donc, même si vous participez à une vente aux enchères, des problèmes très concrets - voulons-nous passer vingt ans ici, aimons-nous le quartier, pouvons-nous nous le permettre? - devons gouverner la décision, pas le désir de surpasser l'homme A côté de toi."

Achat d'une propriété saisie

Une bonne partie de l'idée fausse "vous pouvez faire passer pour un bandit" liée aux enchères résidentielles provient du battage publicitaire entourant les saisies, qui sont des logements saisis par les banques pour non-paiement d'hypothèques ou par les municipalités pour défaut d'impôts. Des dizaines de sites Internet promettent aux enchères quelques milliers de dollars de maisons saisies. Cependant, ces transactions sont bien plus compliquées que ce qui est annoncé, et les professionnels de l’immobilier avertissent que les acheteurs individuels doivent se tenir à l’écart des enchères de forclusion ou risquer de perdre beaucoup d’argent.

Contrairement aux enchères résidentielles, les saisies sont vraiment "en l'état". Il n'y a pas de recherche de titre ou de privilège, et dans de nombreux cas, des personnes habitent toujours dans les maisons, ce qui empêche les acheteurs potentiels de voir l'intérieur. De plus, l'adjudicataire doit généralement payer l'intégralité de la propriété dans les heures qui suivent la vente aux enchères. Cet argent est habituellement bloqué pendant six mois ou plus jusqu'à la clôture, tandis que le nouveau propriétaire extrait la propriété des emprunts et des jugements en suspens et peut même devoir expulser les résidents, ce qui peut considérablement augmenter le coût de la maison. Et comme le montant dû sur de telles propriétés a tendance à être élevé par rapport à leur valeur estimée, la plupart des saisies immobilières ne se vendent qu’environ 30% de réduction sur le marché. En règle générale, la banque ou la municipalité définit l'offre initiale, ce qui correspond au solde de l'hypothèque, aux frais de retard, aux frais juridiques et aux taxes.

En raison des risques, la plupart des visiteurs aux enchères de forclusion sont des spéculateurs immobiliers professionnels qui étudient les privilèges, les titres de propriété et les problèmes des locataires et comparent ce qu'ils apprennent au montant dû pour la maison avant de décider de faire une offre. "Les histoires de réussite de forclusion que vous entendez concernent des joueurs qui ont fait beaucoup de devoirs et qui savent toujours qu'ils vont en perdre quelques-uns, parfois grand, dans l'espoir d'en gagner quelques-uns", a déclaré Mike Steiner, président d'Absoluteforeclosures. .com, à Davidsonville, Maryland. "Quelqu'un qui recherche un marché avantageux sur un endroit où vivre ne va tout simplement pas l'emporter parmi ces requins bien préparés."

Enchères sur le Web

À l’heure actuelle, Internet est la principale source d’informations sur les enchères résidentielles, mais il est probable qu’il deviendra une plaque tournante de ses activités. Il y a déjà des indices sur ce qui va arriver. Chez Ibidco.com, des promoteurs nationaux tels que Beazer, Ryland et Taylor Woodrow mettent régulièrement aux enchères de nouveaux logements pour des cyber-soumissionnaires présélectionnés et dotés d'un numéro de code leur permettant de participer à l'événement en ligne. Rbuy.com est en train de mettre en place un site Web où les agents immobiliers peuvent vendre aux enchères leurs listes de propriétés existantes. Étant donné que toutes les éventualités, à l'exception du prix final, sont définies avant le début des enchères, l'objectif de Rbuy est de permettre aux agents d'effectuer une transaction sans support papier - communiquer avec les acheteurs, les vendeurs, les banquiers et les avocats via Internet - et de la terminer en cinq jours seulement. .

Mais toutes les entreprises en ligne devront faire face à Ebay, le plus grand commissaire-priseur du Web, qui a également commencé à proposer des maisons. Pour ne pas avoir à pré-approuver les acheteurs et à naviguer dans les lois locales en matière d’immobilier, les enchères en cours d’Ebay ne sont rien de plus que des annonces rassemblant acheteurs et vendeurs, sans possibilité d’enchérir. Mais les responsables d'Ebay ont annoncé leur intention d'étendre les enchères immobilières du site grâce à des partenariats avec des agences nationales.

Bien sûr, les enchères en ligne ne représentent pas un élément essentiel de l'expérience d'achat d'une maison: une chance de voir une maison de près avant d'enchérir. Les visites virtuelles et les photos ne sont pas des substituts. C'est pourquoi la plupart des experts en enchères considèrent que les activités en ligne ne remplaceront jamais les événements en direct. "Cela me frustre de regarder un groupe de soumissionnaires nerveux et de savoir que l'un d'eux va devenir propriétaire de cette maison dans quelques minutes à peine", a déclaré le commissaire-priseur Nicklus. "Parlez de gratification immédiate."

Vendre votre maison aux enchères

Sur un marché de vendeur, une vente aux enchères peut être un moyen idéal d'obtenir le prix fort pour votre maison et d'éviter la question angoissante de savoir si la première offre valable que vous recevez est la meilleure offre que vous obtiendrez. Avec un surplus d'acheteurs à la recherche de trop peu de maisons, presque toutes les propriétés peuvent attirer une foule lors d'une vente aux enchères. Et plus les enchérisseurs sont nombreux, plus le prix final risque de dépasser le montant des ventes traditionnelles. De plus, une vente aux enchères est un processus fermé, garantissant pratiquement que votre maison sera vendue à une date précise.

La première étape consiste à trouver un commissaire-priseur local. Il existe des listes de membres sur les sites Web de la National Association of Realtors (www.realtor.org) et de la National Auctioneers Association (www.auctioneers.org). Recherchez une certification de la part du Certified Auctioneers Institute ou l’appellation «Enchère accréditée de l’immobilier». En règle générale, les commissaires-priseurs facturent des frais d'engagement, allant de 500 à quelques milliers de dollars, afin de couvrir les coûts initiaux de préqualification des acheteurs potentiels pour une recherche de prêt hypothécaire, de titres et de privilèges, d'inspections, de publicités et de journées portes ouvertes. (La majeure partie des honoraires du commissaire-priseur provient de la prime de l'acheteur, généralement 10% de son offre finale.) Même avec un commissaire-priseur haut de gamme et une propriété coûteuse, le coût pour les vendeurs est bien inférieur à une commission immobilière standard de 6%. .

La plupart des enchères prennent environ 30 jours à organiser. Si peu d'acheteurs se réinscrivent au cours de cette période, un vendeur pourrait faire mieux avec un courtier traditionnel ou risquer d'obtenir moins que le prix fort pour la maison. En règle générale, les fermetures ont lieu en trois ou quatre semaines seulement, comme stipulé dans le dossier de soumission, car une grande partie de la diligence raisonnable déjà mise en place, il ne reste plus qu'à l'acheteur pour finaliser les détails de l'hypothèque.