Regarde, mais ne touche pas

Le statut de point de repère pour votre maison peut signifier de l'argent dans votre poche, mais il peut être assorti de conditions

Illustration de Thomas Fuchs

Rosemary Uzzo est amoureuse de sa maison néo-normande de 1920 et des maisons du début du XXe siècle qui l'entourent à Yonkers, dans l'État de New York. Elle ne voudrait jamais que quelque chose change le caractère de la communauté. Mais lorsque les autorités locales envisagèrent de créer un repère dans son district de Park Hill, Uzzo hésita. "Je suis très attachée au quartier et à ma maison, il était donc très difficile pour moi de prendre position contre cela", dit-elle. "Mais c'était tellement restrictif."

Comme beaucoup de propriétaires, Uzzo craignait que posséder une maison "historique" signifiait qu'elle ne pouvait pas apporter librement les modifications qu'elle souhaitait dans sa propriété. Par exemple, si sa maison avait été repérée (ce qui n’était finalement pas le cas), elle aurait dû obtenir l’approbation de tout changement apporté à la façade, qu’il s’agisse d’une nouvelle couleur de peinture ou du remplacement des bardeaux de toiture.

Cependant, il existe d'autres types de désignations de palais historiques qui n'imposent pas de telles contraintes et présentent même de grands avantages. Donc, si vous possédez une vieille maison - ou pensez à en acheter une -, il est utile de comprendre les différentes manières dont vous pouvez tirer parti de son statut historique.

Le registre national des lieux historiques

La désignation de maison historique la plus connue est une inscription au registre national des lieux historiques, une liste de propriétés administrées par le Service des parcs nationaux. Bien qu'une telle inscription valide le caractère architectural d'une maison d'époque - et offre un prestige qui peut conduire à une augmentation modeste de la revente - elle est considérée comme "honoraire" et n'impose aucune restriction à ce que le propriétaire peut faire pour la propriété.

Cela signifie qu'il n'offre aucune protection, non plus. Il y a deux ans, par exemple, le Middaugh Mansion, inscrit au registre national, une reine Anne de 1892 à Clarendon Hills, dans l'Illinois, a été démoli par une église locale pour agrandir un parking. Même les quelque 2 500 monuments historiques du pays, une désignation honorifique beaucoup plus rare décernée à des biens réputés "posséder une valeur ou une qualité exceptionnelle pour illustrer ou interpréter le patrimoine des États-Unis", peuvent être modifiés ou détruits au bulldozer.

Alors pourquoi prendre la peine de demander l’inscription au registre national? La réponse est simple: des allégements fiscaux. Si votre maison a au moins 50 ans et constitue un bon exemple du style architectural d'époque, sa mise en vente peut ouvrir la porte à des avantages financiers importants - crédits d'impôt sur le revenu des États et / ou réductions des impôts fonciers des municipalités - qui peuvent compenser la frais de réparation de la place. L'Arizona, par exemple, offre aux propriétaires de maisons inscrites au registre national une réduction annuelle de leurs impôts fonciers allant jusqu'à 50%. D'autres États autorisent les municipalités à geler les taxes foncières sur les maisons restaurées à leur taux antérieur à leur réadaptation. (Pour plus d'informations sur la liste du registre national et une application, visitez le site www.cr.nps.gov/nr/listing.htm.

Désignations d'état et locales

En plus de la liste du registre national, il existe une myriade de désignations administrées par les États et les municipalités, les plus courantes étant les archives historiques locales.
les quartiers. Contrairement à leurs homologues honoraires, ils sont considérés comme "restrictifs" et obligent les propriétaires actuels et potentiels de vieilles maisons à peser plus soigneusement les avantages et les inconvénients.

Du côté positif, l’inclusion dans un district historique local peut véritablement atteindre l’objectif de la préservationniste de garder sa maison et son quartier intacts pour les générations futures. Il existe également des avantages financiers considérables, sous la forme d'allégements fiscaux similaires à ceux des propriétaires de maisons inscrites au Registre national, ainsi que des valeurs de revente considérablement plus élevées. À Beaufort, en Caroline du Sud, par exemple, les maisons du quartier historique officiel de la ville se sont vendues 21% de plus, toutes choses étant égales par ailleurs, que celles ne se trouvant pas dans le district, selon un rapport de 2000 du département des archives et de l'histoire de Caroline du Sud. Comme le soupçonnait Rosemary Uzzo, l'inconvénient est que l'inclusion dans un quartier historique donne à quelqu'un d'autre le pouvoir de décider comment entretenir ou améliorer votre propriété.

George Thomas, historien de l'architecture à Philadelphie, se heurte à cette situation tout le temps. Dans de nombreux quartiers historiques de la ville, ajoute-t-il, le simple ajout d'un nouveau phare de porche peut être interdit. Mais ce degré de restrictivité peut être l'exception plus que la règle. Pratt Cassity, directeur du Centre pour la conception et la préservation de la communauté à l’Université de Géorgie, indique que, dans la plupart des endroits, la réglementation des maisons historiques n’est pas si oppressante. Il a enquêté sur les commissions de préservation du pays et, sur la base de 700 réponses, a constaté que les conseils locaux approuvaient les modifications demandées plus de 95% du temps. (Bien sûr, cela peut être dû au fait que les propriétaires connaissent les modifications qui seront retenues plus facilement que les commissions de révision tamponnées.) Même dans les endroits dotés de commissions de révision historiques vigilantes, les réglementations se limitent généralement à la porte d'entrée. l'extérieur de la maison, et souvent seulement la façade. Les modifications invisibles dans la rue, telles que l'ajout d'une façade arrière conforme aux exigences de zonage locales, sont susceptibles d'être approuvées, si elles sont réglementées.

Les propriétaires soucieux de préserver l'intégrité architecturale de leur quartier doivent respecter les restrictions imposées par le quartier historique, car les mêmes règles qui empiètent sur votre droit de réaménager votre porche vous protègent également d'un voisin déterminé à fermer au bulldozer le bac à sel en clapboard d'à côté. et mettre en place un McMansion à côtés de vinyle. Et le coût des améliorations commence à paraître beaucoup moins décourageant lorsque vous savez que le percepteur paie une partie de la note.

La stratégie de préservation ultime: l'abandonner

Si vous êtes vraiment sérieux au sujet de la préservation de votre ancienne maison, prenez les choses en main en accordant une aide à la préservation à une organisation à but non lucratif, telle qu'une société historique locale ou un trust pour la préservation. Non seulement vous épargnerez votre maison, vous ferez un don de bienfaisance que vous pourrez déduire de votre impôt sur le revenu.

Une servitude est essentiellement une pièce jointe à l'acte qui confère au destinataire des droits légaux sur une partie de la propriété, que ce soit la structure entière, juste la façade ou une seule pièce. Une fois enregistrée, une servitude de préservation devient partie intégrante de la chaîne de titre de la propriété, liant non seulement le propriétaire qui l’accorde, mais également les futurs propriétaires. Cela peut effrayer les acheteurs potentiels qui ne sont pas sérieux au sujet de garder la place intacte. Cela réduira également la valeur marchande estimée de la propriété, car vous ne la posséderez plus entièrement, mais vous paierez ainsi moins d'impôts fonciers.

Pour obtenir la déduction fiscale, la maison doit être inscrite au registre national des lieux historiques et la servitude doit aller à un organisme à but non lucratif approuvé. Pour plus d'informations, visitez le site www2.cr.nps.gov/tps/tax/easement.htm.