Fha: le meilleur pari pour un prêt immobilier maintenant

Alors que d'autres options de prêt se sont effondrées, l'Administration fédérale du logement a élargi et rationalisé ses prêts aux acheteurs de maisons. Voici les détails

Si vous osez regarder par la fenêtre des maisons à vendre, vous pourriez être surpris de ce que vous pouvez acheter et du peu d’argent dont vous disposez. Les prix baissent et les stocks sont abondants. c'est un marché d'acheteurs.

Hélas, le crédit est si serré que les acheteurs potentiels pourraient penser qu’ils ont besoin de beaucoup d’argent ou d’une cote de crédit exceptionnelle pour se lancer sur le marché du logement dévasté. Mais ce n’est pas le cas, en grande partie à cause des changements radicaux apportés à la FHA, un programme fédéral d’assurance-prêt.

FHA rend moins risqué pour les prêteurs hypothécaires; Si les propriétaires rencontrent des difficultés pour effectuer leurs paiements, la FHA intervient et paie les créances au prêteur.

Mais jusqu'à cette année, les prêts de la FHA étaient plafonnés à un niveau si bas que le programme était en décalage par rapport au prix réel d'une maison. Cela a changé en février 2008 lorsque le plafond des prêts sur les marchés aux prix les plus élevés est passé de 362 790 dollars à 729 750 dollars. Ce montant devrait diminuer un peu. À compter de décembre 2009, le nouveau plafond dans les principaux marchés sera de 625 500 dollars, plafonné à 115% du prix médian du logement dans un comté ou une région métropolitaine. Néanmoins, d’énormes pans du marché du logement resteront, comme jamais auparavant, éligibles pour un prêt FHA.

Avec l'implosion du marché des subprimes, le secteur immobilier s'est efforcé d'expliquer aux courtiers, aux agents inscripteurs, aux propriétaires et à tous ceux qui l'entendraient, que les prêts garantis par la FHA étaient devenus la meilleure offre pour de nombreux acheteurs.

La part de marché croissante de la FHA raconte l’histoire. Entre 2003 et 2006, le nombre de maisons achetées avec l'aide de la FHA était tombé à moins de 4% des maisons vendues. Ce nombre a grimpé en flèche. Selon la National Association of Realtors, la FHA devrait désormais garantir jusqu'à 25% des emprunts hypothécaires signés en 2009. Certains prédisent que la FHA passera au-delà de cette marque.

En d'autres termes, pour de nombreux propriétaires, un prêt FHA est devenu le moyen d'acheter une maison. John Anderson, porte-parole et ancien combattant de la National Association of Realtors, Minneapolis, dans le Minnesota, a déclaré: "La plupart des premiers acheteurs seront la FHA … Anderson recommande: "Toute personne qui n'a pas au moins 10% à déposer devrait penser à un prêt FHA."

Alors que les législateurs luttent pour devancer la crise du logement, ils ont fréquemment modifié la FHA. Les acheteurs doivent surveiller les modifications supplémentaires dans les semaines à venir. Mais dans l’intervalle, voici les règles actuelles d’un programme qui, contrairement à d’autres options hypothécaires, est devenu de plus en plus viable pour de nombreux acheteurs.

• Les prêts FHA doivent être obtenus auprès d'un prêteur approuvé par la FHA.

• Les exigences de mise de fonds sont minimes. Les acheteurs n'ont besoin que de 3, 5% du prix de la maison.

• L’acompte peut être un cadeau d’un membre de la famille, d’un employeur, d’un organisme de bienfaisance local ou d’un programme gouvernemental local.

• Vous pouvez obtenir un prêt FHA même si vos antécédents de crédit sont moins que stellaires.

• Vous devez avoir un record d'emploi de deux ans. Votre versement hypothécaire doit être inférieur à 31% de votre revenu et votre dette totale (hypothèque, prêt étudiant, etc.) doit être inférieure à 43% de votre revenu.

• Une aide est fournie si vous rencontrez des difficultés pour effectuer vos paiements hypothécaires.

Certains courtiers disent que même les clients avec un bon crédit pensent aux prêts FHA. John Anderson, agent immobilier à Minneapolis, a déclaré qu'il avait affaire à un couple qui envisageait de recourir à un prêt conventionnel ou à un prêt FHA, en fonction de la maison qu'ils achetaient. Si la maison a besoin de travail, elle souhaite faire un versement initial moins élevé avec un prêt FHA et conserver une partie de son argent pour les réparations.

• Si vous n'avez pas d'argent supplémentaire pour les réparations et que vous êtes intéressé par l'achat d'une maison qui a besoin de travail, la FHA a également un programme pour vous. Connu sous le nom de 203 (k), ce programme permet aux acheteurs d’emprunter le prix de la maison et d’allouer des fonds pour la réparation de la maison en un seul prêt.

Marc Schwaber est président et chef de l’exploitation de l’une des plus grandes sociétés de courtage du nord-est, Preferred Empire Mortgage Company. Il ajoute que le programme 203 (k), récemment simplifié, est en train de devenir populaire parce qu'il "peut transformer" ce site "en" votre nouvelle maison "".

Mais Schwaber et Anderson mettent en garde contre le fait de considérer la FHA comme une panacée. Voici pourquoi:

• Les prêts FHA sont plus onéreux que les prêts conventionnels adossés à l’acompte traditionnel de 20%. Les acheteurs dont les versements sont moins élevés, y compris ceux qui se tournent vers la FHA, paient une prime plus importante pour l’assurance prêt hypothécaire. "La FHA, ce n’est pas comme ouvrir un cadeau le matin de Noël. C’est bon ou mauvais", déclare Marc Schwaber.

• Les emprunteurs doivent également se méfier des pratiques prédatrices. Même si les régulateurs gouvernementaux doivent approuver les prêteurs de la FHA, il a été signalé que des agents de crédit abusaient du programme et attiraient les consommateurs dans des maisons qu’ils ne pouvaient pas se permettre.

John Anderson a déclaré: "Je préviens les consommateurs que, lorsque vous achetez pour un prêteur, assurez-vous qu'ils sont directement approuvés par la FHA." Anderson affirme que ces prêteurs sont scrupuleux, ont une expérience de la FHA, savent qu'ils peuvent être audités et travaillent plus rapidement que les sociétés de prêt hypothécaire qui comptent sur les souscripteurs FHA d'une plus grande banque pour conclure un prêt.

Comment un emprunteur peut-il s'assurer que son prêteur est au top? Schwaber a déclaré: "Appelez le service bancaire de l'Etat et demandez-lui si l'entreprise est bien notée. S'ils disent que cette entreprise a beaucoup de plaintes, ce n'est pas parce qu'ils vous montrent que la poule aux ors qu'elle est faite en or. comptable."

Malgré toutes les mauvaises nouvelles, ces professionnels de l’immobilier sont optimistes quant aux offres à conclure. Anderson dit que le moment est idéal pour envisager de se lancer sur le marché avec un prêt FHA. "Les taux d'intérêt sont en baisse, les stocks sont en hausse, les prix sont en baisse et il y a des vendeurs motivés."